Renovere bad i borettslag: Fra godkjenning til dokumentasjon
Skal du renovere bad i borettslag, er det flere forhold som bør avklares før arbeidet starter. Hvem har ansvar for sluk og rør? Må styret involveres? Har borettslaget planer om rehabilitering av felles rør? Og hvilken dokumentasjon bør du sitte igjen med når badet er ferdig?
En totalrenovering av bad handler ikke bare om nye fliser, møbler og armatur. Arbeidet bak overflatene – sluk, avløp, membran, elektriske installasjoner, fall, rørføringer og dokumentasjon – er avgjørende for et trygt og varig resultat.
Planlegger du en komplett oppussing? Se våre baderomspakker med priser og innhold for å finne en løsning som passer badet ditt.
Baderomspakken AS bruker derfor 789-metoden™ for å strukturere hele prosjektet:
7 steg før vi bygger.
8 steg mens vi bygger.
9 steg før vi sier oss ferdige.
7 + 8 + 9 = 24 definerte steg.
Fra første befaring og planlegging til ferdig kontrollert og dokumentert bad.
For deg som bor i borettslag gir dette en ryddig prosess der nødvendige avklaringer kan tas før byggearbeidene starter.
Før du renoverer bad i borettslag
Det første du bør gjøre er å undersøke borettslagets vedtekter, husordensregler og eventuelle vedlikeholdsplaner.
Borettslag kan ha egne krav til blant annet:
- arbeid på sluk og avløp
- tilkobling til felles rør
- vannavstengning
- ventilasjon
- arbeidstider
- dokumentasjon fra håndverkere
- varsling av naboer
- tilgang til tekniske rom eller fellesinstallasjoner
Derfor anbefaler vi alltid å avklare prosjektet med styret tidlig dersom totalrenoveringen kan påvirke felles installasjoner.
Det er betydelig enklere å avklare dette før prosjektet starter enn etter at det gamle badet allerede er revet.
Hva er ditt ansvar og hva er borettslagets ansvar?
Vedlikeholdsansvaret i et borettslag følger blant annet borettslagsloven og borettslagets egne vedtekter.
Som andelseier har du normalt et omfattende ansvar for vedlikehold inne i boligen, mens borettslaget har ansvar for en rekke felles konstruksjoner og installasjoner.
Den konkrete ansvarsfordelingen kan imidlertid variere.
Dette er spesielt viktig når arbeidet berører:
- sluk
- avløpsledninger
- vannledninger
- soilrør og stigerør
- ventilasjon
- sjakter
- etasjeskiller
- bærende konstruksjoner
Derfor bør du ikke automatisk anta at alt som befinner seg inne på badet er ditt ansvar.
Sjekk alltid borettslagets vedtekter før arbeidet starter.
Må styret godkjenne oppussing av bad?
Ikke all oppussing av bad krever samme behandling.
Hvis du bare utfører mindre overflatearbeider uten å påvirke tekniske installasjoner eller felles konstruksjoner, kan situasjonen være annerledes enn ved en komplett totalrenovering.
Ved totalrenovering kan arbeidet derimot berøre sluk, avløp, vann, ventilasjon eller andre installasjoner som borettslaget har interesse av å kontrollere.
Styret kan også ha egne krav til hvordan arbeidene skal gjennomføres og dokumenteres.
Skal du eksempelvis:
- flytte sluk
- endre avløpsføringer
- gjøre inngrep i felles rør
- endre ventilasjon
- flytte eller endre vegger
- gjøre inngrep i konstruksjonen
bør dette avklares med styret før arbeidet starter.
Om et tiltak i tillegg er søknadspliktig etter plan- og bygningsregelverket, må vurderes konkret ut fra hva som faktisk skal bygges eller endres.
789-Metoden™ – spesielt nyttig ved bad i borettslag
Når mange parter er involvert, blir struktur ekstra viktig.
Derfor har Baderomspakken AS utviklet 789-metoden™.
Metoden deler hele baderomsprosjektet inn i tre hovedfaser.
7 Steg før vi bygger
Før byggearbeidene starter skal prosjektet være planlagt.
Dette omfatter blant annet:
- Befaring og behovsavklaring
- Planlegging av løsningen
- 3D-tegning og prosjektering
- Valg av fliser, møbler, armatur og øvrige produkter
- Tekniske avklaringer
- Pris, fremdrift og leveranse avklares
- Avtale signeres før oppstart
I borettslag brukes denne fasen også til å identifisere forhold som bør avklares med styret.
Målet er enkelt:
Vi ønsker å løse spørsmålene før vi bygger – ikke mens badet står revet.
8 Steg mens vi bygger
Når prosjektet starter, følger gjennomføringen en kontrollert rekkefølge.
De 8 stegene dekker den komplette byggeprosessen, blant annet:
- Sikring og riving
- Sluk og avløp
- Gulvoppbygging og støpearbeider
- VVS og elektriske installasjoner
- Veggoppbygging og våtromssystem
- Membran og flislegging
- Fuging, silikon og ferdigstillelse av overflater
- Sluttmontasje av møbler, sanitærutstyr, armatur og elektro
Arbeidet tilpasses prosjektet og eksisterende konstruksjon.
På et bad i borettslag er koordinering mellom fagene spesielt viktig fordi arbeidet kan ha grensesnitt mot felles rør, sjakter og andre installasjoner.
9 Steg før vi sier oss ferdige
Et bad er ikke ferdig bare fordi den siste flisen er lagt.
Den siste delen av 789-metoden™ handler derfor om kontroll, overtakelse og dokumentasjon.
Dette omfatter blant annet:
- sluttkontroll
- kontroll av utført arbeid
- gjennomgang av installasjoner
- overtakelsesbefaring med kunden
- registrering av eventuelle punkter
- ferdigstillelse av punkter
- FDV-dokumentasjon
- samsvarsdokumentasjon fra relevante fag
- registrering i Boligmappa der dette inngår
Når prosjektet avsluttes skal kunden sitte igjen med både et nytt bad og dokumentasjon på arbeidet som er utført.
Dette kan være spesielt verdifullt i borettslag og ved et senere boligsalg.
7 steg før vi bygger + 8 steg mens vi bygger + 9 steg før vi sier oss ferdige = 789-metoden™.
Sjekk borettslagets rehabiliteringsplan før du pusser opp
Dette er et av de viktigste rådene vi kan gi.
Før du investerer i et helt nytt bad bør du spørre styret:
Planlegger borettslaget rehabilitering av felles vann- eller avløpsrør?
Hvis borettslaget planlegger omfattende arbeider på rør, sluk eller andre installasjoner som berører badene, kan dette påvirke hvordan og når du bør gjennomføre din private renovering.
Det betyr ikke automatisk at du må vente.
Men planene bør være kjent før du investerer flere hundre tusen kroner i et nytt bad.
Be gjerne styret om informasjon om:
- vedlikeholdsplan
- tilstand på stigerør
- planlagt rørfornying
- planlagt utskifting av avløp
- kommende rehabiliteringsprosjekter
- eventuelle tekniske krav til private baderomsprosjekter
Deretter kan prosjektet vurderes ut fra de faktiske forholdene i bygget.
Hvordan søke eller informere styret
Hvis styret krever dokumentasjon eller godkjenning før oppstart, bør henvendelsen være ryddig og konkret.
En god prosjektbeskrivelse kan inneholde:
1. Beskrivelse av arbeidet
Forklar at badet skal totalrenoveres og hvilke hovedarbeider som skal gjennomføres.
2. Tegning
Legg ved eksisterende og planlagt løsning dersom planløsningen endres.
3. Tekniske endringer
Opplys dersom sluk, avløp, vannledninger, ventilasjon eller andre tekniske installasjoner påvirkes.
4. Utførende firma
Oppgi hvem som skal gjennomføre prosjektet og hvilke fag som er involvert.
5. Dokumentasjon
Beskriv hvordan prosjektet dokumenteres etter ferdigstillelse.
6. Fremdrift
Oppgi planlagt oppstart og forventet byggetid.
Jo tydeligere prosjektet beskrives, desto enklere blir det for styret å forstå hva som faktisk skal gjøres.
Hva koster det å renovere bad i borettslag?
Prisen på et nytt bad bestemmes ikke først og fremst av om boligen ligger i et borettslag eller en enebolig.
Det er prosjektets omfang som betyr mest.
Prisen påvirkes blant annet av:
- badets størrelse
- eksisterende konstruksjon
- behov for riving
- sluk og avløpsløsning
- plassering av sanitærutstyr
- elektriske installasjoner
- valg av fliser
- baderomsmøbler
- armatur
- dusjløsning
- eventuelle konstruksjonsendringer
I et borettslag kan også logistikk påvirke prosjektet.
Det kan for eksempel være regler for arbeidstid, parkering, heis, avfallshåndtering og vannavstengning.
Baderomspakken AS tilbyr komplette baderomsprosjekter med fastpris basert på avtalt leveranse, slik at kunden vet hva prosjektet skal koste før arbeidene starter. Planlegger du totalrenovering av bad i Lørenskog, kan du lese mer om hvordan vi gjennomfører prosjekter med fastpris og dokumentert kvalitet i ditt område.
Dokumentasjon er en del av badet
Dokumentasjonen bør ikke være noe man begynner å tenke på når prosjektet er ferdig.
Den bør være en del av prosjektet fra starten.
Etter gjennomført totalrenovering kan relevant dokumentasjon blant annet omfatte:
- FDV-dokumentasjon
- produktdokumentasjon
- dokumentasjon fra elektriker
- dokumentasjon fra rørlegger
- bilder fra byggeprosessen
- informasjon om membransystem
- informasjon om sluk
- bruk og vedlikehold
- garantidokumentasjon
- registrering i Boligmappa der dette inngår
Dette gjør det enklere å dokumentere hva som faktisk er bygget.
Ved et senere salg kan god dokumentasjon også være verdifull informasjon for ny eier.
25 Års trygghet med 789-metoden™
For prosjekter som oppfyller vilkårene for Baderomspakkens utvidede garantiordning, kan vi tilby opptil 25 års garanti på våtrommet.
Garantien gjelder i henhold til Baderomspakken AS sine til enhver tid gjeldende garantivilkår og forutsetter blant annet at prosjektet gjennomføres etter kravene som gjelder for den aktuelle garantiordningen.
Poenget er ikke bare hvor lenge garantien varer.
Poenget er at badet skal planlegges, bygges, kontrolleres og dokumenteres etter en definert metode.
Vår logo, din trygghet.
Renovere bad i borettslag i Oslo og Romerike
Baderomspakken AS totalrenoverer bad i Oslo, Lillestrøm, Lørenskog, Romerike og omkringliggende områder.
Vi samler prosjektledelse og de nødvendige fagene i én strukturert leveranse.
Du får blant annet:
- én kontaktperson
- befaring
- planlegging
- 3D-tegning
- fastpris på avtalt leveranse
- koordinering av fag
- 789-metoden™
- kontrollert gjennomføring
- FDV-dokumentasjon
- Boligmappa der dette inngår
- garanti etter gjeldende vilkår
Målet er at du som kunde skal slippe å koordinere rørlegger, elektriker, flislegger og andre håndverkere selv.
Vi tar ansvar for prosjektet fra planlegging til ferdig dokumentert bad.
Ofte stilte spørsmål
Må jeg søke styret før jeg renoverer bad i borettslag?
Det avhenger av hva som skal gjøres og hvilke regler borettslaget har. Ved totalrenovering som berører sluk, rør, ventilasjon, konstruksjoner eller andre fellesinstallasjoner bør prosjektet avklares med styret før oppstart. Sjekk alltid borettslagets vedtekter og tekniske krav.
Hvem har ansvar for sluket i et borettslag?
Ansvarsfordelingen må vurderes ut fra borettslagsloven og borettslagets vedtekter. Derfor bør du kontrollere vedtektene før arbeid på sluk og tilhørende rør starter.
Kan jeg flytte toalett eller sluk?
Det kan være teknisk mulig, men løsningen må vurderes ut fra eksisterende avløp, konstruksjon, fall og eventuelle fellesinstallasjoner. Vurderer du samtidig å installere et vegghengt toalett med ny sisterneløsning, bør dette planlegges som en del av totalrenoveringen og avklares med styret dersom det påvirker forhold borettslaget har ansvar for. I borettslag bør slike endringer avklares med styret dersom de påvirker forhold borettslaget har ansvar for.
Bør jeg renovere hvis borettslaget skal bytte rør?
Avklar først hva borettslaget faktisk planlegger, hvilke installasjoner som skal skiftes og hvordan arbeidene vil påvirke badet ditt. Dersom et kommende fellesprosjekt krever inngrep i badet, bør tidspunktet for privat totalrenovering vurderes nøye.
Hvor lang tid tar det å totalrenovere et bad?
Tidsbruken varierer med prosjektets størrelse, konstruksjon og tekniske løsninger. Et normalt baderomsprosjekt gjennomføres ofte på omtrent 4–5 uker, men endelig fremdriftsplan avtales for hvert enkelt prosjekt.
Får jeg FDV-dokumentasjon?
Ja. Dokumentasjon er en sentral del av Baderomspakkens prosjektgjennomføring. Relevant FDV- og faglig dokumentasjon samles ved ferdigstillelse og registreres i Boligmappa der dette inngår.
Hva er 789-metoden™?
789-metoden™ er Baderomspakken AS sin strukturerte metode for totalrenovering av bad.
7 steg før vi bygger.
8 steg mens vi bygger.
9 steg før vi sier oss ferdige.
Totalt består metoden av 24 definerte steg fra planlegging og prosjektering til bygging, kontroll, overtakelse og dokumentasjon.
Klar for å renovere badet?
Skal du renovere bad i borettslag, bør de viktigste avklaringene tas før første hammer treffer veggen.
Sjekk vedtektene. Snakk med styret. Undersøk planene for felles rør. Planlegg løsningen. Avklar pris og fremdrift. Sørg for at prosjektet blir dokumentert.
Hos Baderomspakken AS samler vi dette i én strukturert prosess gjennom 789-metoden™.
**7 steg før vi bygger.
8 steg mens vi bygger.
9 steg før vi sier oss ferdige.**
Fra første befaring til ferdig dokumentert bad.
Baderomspakken AS – vår logo, din trygghet.
Bestill en gratis og uforpliktende befaring dersom du vurderer å totalrenovere badet ditt i Oslo eller Romerike.
Artikkel av Thomas Thormodsen
Daglig leder i Baderomspakken AS. Ansvarlig for prosjektledelse, kalkulasjon og gjennomføring av komplette baderomsprosjekter i Oslo og Romerike.
Planlegger du å pusse opp badet? Beregn budsjettet for ditt bad og få et veiledende prisestimat basert på størrelse, standard og område.
